De l’or en béton à la montagne de dettes – le krach immobilier devient plus probable
Investing.com – Pendant de nombreuses années, la Chine a été considérée comme le miracle économique par excellence, car les taux de croissance que l’on pouvait lire sur un papier patient étaient impressionnants. Mais ce que les statistiques officielles ne révèlent pas à première vue, c’est que les données exemplaires d’autrefois ont été achetées au prix fort. De nouvelles centrales à charbon, dont personne n’a besoin, ont été construites à côté de villes où personne n’habite, tandis que des projets prestigieux comme le Transrapid ont été réalisés sans que personne ne les emprunte.
Et comme même un gouvernement central ne peut se soustraire aux influences économiques que jusqu’à un certain point, l’Empire du Dragon bouillonne puissamment, comme Kathleen Li et Ellen Wan l’ont montré de manière impressionnante dans leur dernier article sur le marché immobilier chinois.
Alors qu’il y a une grande pénurie de logements en Allemagne, environ 20 pour cent des immeubles d’habitation (65 millions) sont vides en Chine. Des villes comme Chenggong ont été conçues sur une planche à dessin et sont sorties de terre pour que la success story de la croissance économique ne s’arrête pas, totalement en dehors de tout besoin.
Le multimilliardaire Wang Jianlin a qualifié dès 2020 le marché immobilier de l’une des plus grandes bulles de l’histoire. En 2013, il avait encore de quoi rire, car la hausse des prix de l’immobilier avait permis de doubler sa fortune en l’espace de 12 mois seulement. Mais cet âge d’or est révolu depuis longtemps.
Le gouvernement ne se lasse pourtant pas d’essayer de colmater les fissures d’une façade qui s’effrite. Au début de l’année 2023, le marché immobilier a connu une brève relance en proposant aux nouveaux acquéreurs de biens immobiliers des taux d’intérêt hypothécaires inférieurs à 4 pour cent. Cependant, les données de la banque centrale chinoise montrent une tendance à la baisse des crédits immobiliers, comme l’ont constaté Li et Wan.
En avril, les ventes de biens immobiliers dans les grandes villes comme Pékin et Shanghai ont chuté jusqu’à 37,3 pour cent. On pourrait maintenant s’attendre à ce que le marché immobilier réagisse en faisant baisser les prix, comme le veut la loi de l’offre et de la demande. Mais c’est précisément ce que le gouvernement empêche en interdisant aux promoteurs immobiliers de baisser leurs prix.
La réaction en chaîne qui en résulterait ferait aussitôt éclater la bulle, avec un potentiel de contagion considérable pour le secteur bancaire et l’ensemble de l’économie. La bulle immobilière japonaise prouve que le boom immobilier encouragé par l’État est un jeu avec le feu. Celle-ci a éclaté dans les années 1990, après que la valeur de l’immobilier résidentiel a atteint 391 pour cent du PIB.
Il est inquiétant de constater qu’en 2020, l’immobilier résidentiel chinois atteignait déjà 414 % du PIB. Selon le “China Wealth Report 2022”, auquel Li et Wan se réfèrent, le marché immobilier a encore augmenté de 17,9 %, passant de 62,6 billions de dollars en 2020 à 73,8 billions de dollars en 2021.
Mais entre-temps, le miracle économique chinois en perte de vitesse rend les consommateurs plus prudents. Bien que les banques aient baissé les taux de crédit, les analystes estiment que depuis le début de l’année 2022, quelque 700 milliards de dollars d’hypothèques ont été remboursés de manière anticipée et ne sont plus réclamés par les consommateurs.
Ainsi, la situation des banques et des promoteurs immobiliers ne cesse de s’aggraver, comme l’a expliqué l’expert financier chinois Fang Qi :
“La raréfaction des financements pour le secteur immobilier va continuer à plonger les banques dans le chaos, déclenchant ainsi un cercle vicieux qui aura des répercussions sur la qualité des actifs et la rentabilité des banques. Si le risque se propage jusqu’à un certain point, les banques auront un grand nombre de créances irrécouvrables, ce qui les conduira à la faillite”.
Les signes indiquant que les premières déclarations de faillite font la une de la presse se multiplient. Le 28 avril, KWG Property a annoncé qu’elle ne pourrait pas honorer un paiement d’intérêts de 31 millions de dollars. Des dettes d’un montant de 4,36 milliards de dollars sont ainsi devenues automatiquement exigibles à la demande.
Le groupe Wanda, fondé par Wang Jianlin, est également au bord du gouffre. Les intérêts de deux obligations en dollars émises ont grimpé à plus de 35 pour cent en avril. Une autre obligation de la société, d’une valeur de 400 millions de dollars, qui doit être remboursée en juillet, a tellement chuté cette semaine, selon Bloomberg, que le marché pense qu’elle est insolvable.
On peut se demander combien de temps la Chine parviendra à retarder l’inévitable crash immobilier. La situation n’est toutefois pas meilleure dans d’autres parties du monde. Aux États-Unis, les immeubles commerciaux financés par des capitaux étrangers sont vides. Les obligations hybrides de la holding immobilière suédoise SBB sont cotées à moins de 24 cents par euro et dans les villes allemandes, les prix de l’immobilier ont déjà baissé de 20 pour cent.
Ceux qui souhaitent vendre un bien immobilier ne trouvent plus guère d’acheteurs prêts à contracter un crédit à des taux d’intérêt élevés. C’est encore pire pour ceux qui ont construit à des taux d’intérêt avantageux avec un remboursement de 1 pour cent et qui se voient proposer par leur banque un financement de suivi qui est inabordable. Le logement disparaît rapidement, mais il reste une montagne de dettes.
